{"id":39354,"date":"2026-02-05T07:50:19","date_gmt":"2026-02-05T07:50:19","guid":{"rendered":"https:\/\/toporvarban.ro\/?p=39354"},"modified":"2026-05-01T07:29:09","modified_gmt":"2026-05-01T07:29:09","slug":"calculul-despagubirilor-pentru-imobilele-preluate-abuziv-de-stat-dupa-intrarea-in-vigoare-a-oug-nr-38-2025-provocare-pentru-instantele-de-judecata","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/toporvarban.ro\/en\/2026\/02\/05\/calculul-despagubirilor-pentru-imobilele-preluate-abuziv-de-stat-dupa-intrarea-in-vigoare-a-oug-nr-38-2025-provocare-pentru-instantele-de-judecata\/","title":{"rendered":"Calculation of compensation for properties abusively taken over by the state, following the entry into force of Government Emergency Ordinance No. 38\/2025 \u2013 a challenge for the courts"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

1. <\/b>Potrivit Legii nr. 165\/2013, \u00een cazul imobilelor preluate abuziv de stat, care nu se pot restitui \u00een natur\u0103, desp\u0103gubirile se stabilesc \u00een echivalent puncte (1 punct = 1 leu), prin decizia Comisiei Na\u021bionale pentru Compensarea Imobilelor (CNCI), \u00een baza evalu\u0103rii realizate de Autoritatea Na\u021bional\u0103 pentru Restituirea Propriet\u0103\u021bilor (ANRP).<\/p>\n

2. <\/b>Legea nr. 165\/2013 a suferit mai multe modific\u0103ri \u00een timp \u00een ceea ce prive\u0219te modul de evaluare a imobilelor.<\/p>\n

3. <\/b>Ini\u021bial, legea prevedea c\u0103 evaluarea imobilelor se realizeaz\u0103 prin raportare la grilele utilizate de notarii publici pentru stabilirea valorii imobilelor (\u201e<\/b>grila notarial\u0103<\/i><\/b>\u201d) valabil\u0103 la nivelul anului 2013<\/b>, anul intr\u0103rii \u00een vigoare a Legii nr. 165\/2013.<\/p>\n

Cum procesul de desp\u0103gubire s-a \u00eentins foarte mult \u00een timp \u0219i \u00eenc\u0103 nu este finalizat, valorile respective au devenit anacronice.<\/p>\n

4.<\/b> Prin modificarea ulterior\u0103 s-a stabilit c\u0103 evaluarea imobilelor se realizeaz\u0103 prin raportare la grila notarial\u0103 din anul anterior emiterii Deciziei CNCI, av\u00e2nd \u00een vedere caracteristicile imobilului de la data prelu\u0103rii abuzive a acestuia. <\/b><\/p>\n

5. <\/b>Av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 numeroase Decizii CNCI au f\u0103cut obiectul contest\u0103rii \u00een instan\u021b\u0103 \u00een privin\u021ba valorii \u0219i cum dosarele \u00een instan\u021b\u0103 dureaz\u0103 uneori c\u00e2\u021biva ani, timp \u00een care valorile din grilele notariale pot cunoa\u0219te modific\u0103ri semnificative, prin Legea nr. 223\/2024 pentru modificarea Legii nr. 165\/2013 \u0219i a art. 24 din Legea nr. 10\/2001, Legea nr. 165\/2013 a suferit o modificare, legiuitorul stabilind c\u0103 \u00een procedura judec\u0103toreasc\u0103 ini\u021biat\u0103 conform art. 35 alin. (1) din Legea nr. 165\/2013, cuantumul desp\u0103gubirilor se stabile\u0219te prin raportare la grila notarial\u0103 valabil\u0103 \u00een anul anterior pronun\u021b\u0103rii hot\u0103r\u00e2rii judec\u0103tore\u0219ti. <\/b><\/b><\/p>\n

6. <\/b>Completarea dispozi\u021biilor art. 35 alin. (1) din Legea nr. 165\/2013 prin Legea nr. 223\/2024 este susceptibil\u0103 de interpret\u0103ri diferite sub aspectul modalit\u0103\u021bii de evaluare a imobilului, \u00een ipoteza \u00een care se formuleaz\u0103 contesta\u021bie \u00eempotriva deciziei de compensare emis\u0103 de CNCI.<\/p>\n

7. <\/b>Prin Decizia nr. 354\/6.10.2025 pronun\u021bat\u0103 de ICCJ \u2013 CDCD, Curtea a stabilit, cu for\u021b\u0103 obligatorie, c\u0103 \u00een interpretarea \u0219i aplicarea art. 35 alin. (1) din Legea nr. 165\/2013, evaluarea imobilelor urmeaz\u0103 a fi realizat\u0103 prin raportare la grila notarial\u0103 valabil\u0103 \u00een anul anterior intr\u0103rii \u00een vigoare a hot\u0103r\u00e2rii judec\u0103tore\u0219ti \u00eentr-un litigiu av\u00e2nd ca obiect contesta\u021bie formulat\u0103 \u00eempotriva unei Decizii de compensare emis\u0103 de CNCI, la fel ca \u0219i \u00een hot\u0103r\u00e2rile judec\u0103tore\u0219ti pronun\u021bate ca urmare a \u00eenvestirii instan\u021bei cu o ac\u021biune prin care se solicit\u0103 suplinirea Deciziei CNCI, atunci c\u00e2nd s-a invalidat Decizia entit\u0103\u021bii investite cu analiza primar\u0103 a cererii de desp\u0103gubire sau c\u00e2nd nu s-a emis Decizia CNCI \u00een termenul prev\u0103zut de art. 34 din Legea nr. 165\/2013.<\/p>\n

8. \u00cen ceea ce prive\u0219te caracteristicile imobilului la care se raporteaz\u0103 evaluarea<\/b> \u0219i stabilirea num\u0103rului de puncte de desp\u0103gubire, jurispruden\u021ba Cur\u021bii Europene a Drepturilor Omului (CEDO), \u00een cauza V\u0103leanu \u0219i al\u021bii vs. Rom\u00e2nia <\/b>(Cererea nr. 59.012\/17 \u0219i alte 29 de cereri reunite) prin hot\u0103r\u00e2rea pronun\u021bat\u0103 la 8.11.2022, publicat\u0103 \u00een Monitorul Oficial nr. 561\/22.06.2023, arat\u0103:<\/p>\n

235. \u00cen aceast\u0103 privin\u021b\u0103, Curtea arat\u0103 c\u0103 principiul care st\u0103 la baza legii, astfel cum a fost adoptat ca r\u0103spuns la hot\u0103r\u00e2rea-pilot Maria Atanasiu \u0219i al\u021bii, a fost cel al restitutio in natura \u00een cazul tuturor imobilelor (supra, pct. 140; \u0219i, a contrario, \u0160imaitien\u0117, citat\u0103 anterior, pct. 53). Dac\u0103 acest lucru nu este posibil, trebuia g\u0103sit\u0103 o solu\u021bie subsidiar\u0103, fie prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra unui imobil echivalent, fie prin acordarea unei desp\u0103gubiri, calculat\u0103 \u00een conformitate cu legea (supra, pct. 140). Legiuitorul a ales astfel o solu\u021bie care excludea stabilirea unui plafon direct al desp\u0103gubirilor, \u00eentruc\u00e2t desp\u0103gubirea trebuia calculat\u0103 \u00een conformitate cu valoarea minim\u0103 de pia\u021b\u0103 a imobilului, astfel cum era stabilit\u0103 \u00een grilele notariale din 2013, \u0219i pl\u0103tit\u0103 \u00een tran\u0219e. Aceast\u0103 alegere a fost considerat\u0103 de Curte conform\u0103 cu Conven\u021bia (a se vedea Preda \u0219i al\u021bii, citat\u0103 anterior, pct. 120).<\/i><\/p>\n

236. Cu toate acestea, \u00een 2017, respectiv dup\u0103 adoptarea Hot\u0103r\u00e2rii Preda \u0219i al\u021bii, legiuitorul a ad\u0103ugat la criteriile de evaluare, pe l\u00e2ng\u0103 data intr\u0103rii \u00een vigoare a legii ca fiind cea relevant\u0103 pentru evaluare, amplasamentul \u0219i caracteristicile tehnice ale imobilului, astfel cum erau la momentul exproprierii (supra, pct. 149). Aceste criterii, \u00eempreun\u0103 cu \u00eent\u00e2rzierile \u00eendelungate din partea autorit\u0103\u021bilor \u00een a finaliza cererile de desp\u0103gubire, pot face ca nivelul desp\u0103gubirii s\u0103 nu mai fie aliniat \u00een mod rezonabil la valoarea real\u0103 a imobilului \u00een absen\u021ba altor elemente capabile s\u0103 compenseze, cel pu\u021bin par\u021bial, perioada lung\u0103 \u00een care reclaman\u021bii au fost priva\u021bi de imobilele lor [a se vedea, mutatis mutandis, Guiso-Gallisay \u00eempotriva Italiei (repara\u021bie echitabil\u0103) (MC), nr. 58.858\/00, pct. 103, 22 decembrie 2009], \u00eens\u0103, mai \u00eent\u00e2i \u0219i \u00eenainte de toate, perioada lung\u0103 \u00een care au \u00eencercat s\u0103 \u00ee\u0219i recupereze imobilele de la intrarea \u00een vigoare a legilor privind retrocedarea (a se vedea, \u00een special, supra, pct. 5).<\/i><\/p>\n

238. Cu toate acestea, noul sistem de evaluare (supra, pct. 149), care se bazeaz\u0103, \u00een parte, pe date care erau pertinente \u00een urm\u0103 cu peste 50 de ani, prin urmare, la un moment \u00een care statul p\u00e2r\u00e2t nu era obligat prin Conven\u021bie (supra, pct. 211), poate ridica probleme dificile \u0219i controversate \u00een practic\u0103, din cauza informa\u021biilor uneori insuficient de relevante cu privire la descrierea exact\u0103 a imobilului \u00een momentul exproprierii, din cauza, inter alia, evolu\u021biilor urbane inerente care au avut loc \u00eentre timp, care trebuie s\u0103 fi avut un impact cel pu\u021bin asupra categoriei de utilizare a terenurilor.<\/i><\/p>\n

239. \u00cen plus, Curtea ia act de constatarea \u00ceCCJ potrivit c\u0103reia legea urm\u0103rea s\u0103 acorde reclaman\u021bilor echivalentul \u00een bani a ceea ce ar fi primit dac\u0103 ar fi fost posibil\u0103 restituirea \u00een natur\u0103 (supra, pct. 172 in fine), consider\u00e2nd implicit c\u0103 orice alt\u0103 metod\u0103 de evaluare dec\u00e2t cea care lua \u00een considerare caracteristicile tehnice ale imobilului, astfel cum era \u00een momentul exproprierii, ar fi nedreapt\u0103 \u0219i inechitabil\u0103. Cu toate acestea, <\/i>Curtea nu poate s\u0103 piard\u0103 din vedere faptul c\u0103 dac\u0103 restituirea \u00een natur\u0103 ar fi fost posibil\u0103, reclaman\u021bii ar fi primit posesia asupra unui imobil care ar fi inclus cel pu\u021bin o parte din dezvolt\u0103rile care ar fi avut loc \u00een timp, fie cu caracter general<\/i><\/b> (politica de planificare urban\u0103), <\/i>fie cu caracter special<\/i><\/b> (de exemplu, redezvolt\u0103ri sau renov\u0103ri); rezult\u0103 c\u0103, pentru ca desp\u0103gubirea acordat\u0103 s\u0103 r\u0103m\u00e2n\u0103 echivalent\u0103 cu valoarea imobilului \u00een natur\u0103, aceasta nu poate ignora astfel de evolu\u021bii.<\/i><\/p>\n

243. \u021ain\u00e2nd seama de natura procedurii \u00een discu\u021bie, prin intermediul c\u0103reia reclaman\u021bii \u0219i\/sau antecesorii lor solicit\u0103 de peste 20 de ani (supra, pct. 107, 112 \u0219i 117) m\u0103suri compensatorii pentru imobilele lor, \u021bin\u00e2nd seama \u00een acela\u0219i timp de marja de apreciere a statului \u00een aceste chestiuni, Curtea consider\u0103, pe baza probelor la dispozi\u021bia sa, c\u0103 exist\u0103 elemente conving\u0103toare care demonstreaz\u0103 \u00een mod suficient c\u0103 sumele care le-au fost acordate cu titlu de desp\u0103gubire nu erau \u00een mod rezonabil legate de valoarea imobilului, \u00een sensul jurispruden\u021bei Cur\u021bii [a se vedea mutatis mutandis, Visti\u0146\u0161 \u0219i Perepjolkins \u00eempotriva Letoniei (repara\u021bie echitabil\u0103) (MC), nr. 71.243\/01, pct. 35-36, CEDO 2014].<\/i><\/p>\n

244. \u00cen lumina acestei constat\u0103ri referitoare la valoarea desp\u0103gubirilor, care trebuie apreciat\u0103 \u00een raport cu contextul care st\u0103 la baza unor \u00eent\u00e2rzieri semnificativ de lungi ca timp \u00een procesul de restituire (supra, pct. 243, \u0219i, a contrario, \u0160imaitien\u0117, citat\u0103 anterior, pct. 54), Curtea nu poate dec\u00e2t s\u0103 concluzioneze c\u0103 reclaman\u021bii din cererile nr. 59.012\/17, 47.070\/18 \u0219i 21.500\/19 au fost obliga\u021bi s\u0103 suporte o sarcin\u0103 individual\u0103 excesiv\u0103, cu \u00eenc\u0103lcarea prevederilor <\/i>art. 1 din Protocolul nr. 1<\/i><\/span><\/a> la Conven\u021bie.<\/i><\/p>\n

9. <\/b>\u00cen acord cu jurispruden\u021ba CEDO pre-citat\u0103, obligatorie pentru statele membre ale Conven\u021biei pentru ap\u0103rarea drepturilor omului, ratificat\u0103 de Rom\u00e2nia, Curtea Constitu\u021bional\u0103 a Rom\u00e2niei (CCR) a pronun\u021bat Decizia nr. 43\/18.02.2025,<\/b> care dispune:<\/p>\n

\u201eAdmite excep\u021bia de neconstitu\u021bionalitate (…) \u0219i constat\u0103 c\u0103 sintagma \u201e<\/i>\u00een considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului \u0219i a categoriei de folosin\u021b\u0103 la data prelu\u0103rii acestuia<\/i><\/b>\u201d, cuprinse \u00een art. 21 alin.(6) din Legea nr. 165\/2013 (…) <\/i>este neconstitu\u021bional\u0103<\/i><\/b>.<\/i>\u201d<\/p>\n

\u00cen considerentele Deciziei, CCR arat\u0103:<\/p>\n

\u201e28. \u00cen aceast\u0103 privin\u021b\u0103, <\/i>Curtea a luat act<\/i><\/b> (paragraful 237 din hot\u0103r\u00e2rea pronun\u021bat\u0103 \u00een Cauza V\u0103leanu, precitat\u0103) <\/i>de decizia legiuitorului na\u021bional de a garanta c\u0103 nivelul desp\u0103gubirilor r\u0103m\u00e2ne legat \u00een mod rezonabil<\/i><\/b> \u2013 chiar dac\u0103 la un nivel minim \u2013 <\/i>de valoarea de pia\u021b\u0103 a propriet\u0103\u021bii la momentul emiterii deciziei de desp\u0103gubire.\u201d<\/i><\/b><\/p>\n

Fa\u021b\u0103 de aceste statu\u0103ri categorice ale Cur\u021bii Europene a Drepturilor Omului, Curtea Constitu\u021bional\u0103 constat\u0103 c\u0103, \u00een cauza de fa\u021b\u0103, se justific\u0103 admiterea excep\u021biei de neconstitu\u021bionalitate \u0219i constatarea neconstitu\u021bonalit\u0103\u021bii sintagmei \u201e<\/b>\u00een considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului \u0219i a categoriei de folosin\u021b\u0103 la data prelu\u0103rii acestuia<\/i><\/b>\u201d <\/b>din cuprinsul art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165\/2013<\/b>, astfel cum a fost modificat\u0103 prin Legea nr. 111\/2017. \u00cen mod obiectiv exist\u0103 o diferen\u021b\u0103 \u00eentre valoarea imobilului pe care persoana \u00eendrept\u0103\u021bit\u0103 o ob\u021bine atunci c\u00e2nd restituirea se face \u00een natur\u0103, cu toate caracteristicile constructive \u0219i urbanistice de la data c\u00e2nd acesta reintr\u0103 \u00een posesia persoanei \u00eendrept\u0103\u021bite, pe de o parte, \u0219i valoarea pe care ar ob\u021bine-o \u00een cazul \u00een care imobilul nu mai poate fi restituit efectiv, \u00een natur\u0103, ci se acord\u0103 desp\u0103gubiri, calculate \u00eens\u0103 prin raportare la caracteristicile tehnice ale imobilului \u0219i la categoria de folosin\u021b\u0103 pe care acesta le avea la data prelu\u0103rii abuzive, nesocotindu-se astfel prevederile art. 16 alin. (1) \u0219i ale art. 44 alin. (2) din Constitu\u021bie.<\/p>\n

Aceast\u0103 concluzie este sus\u021binut\u0103 \u0219i reconfirmat\u0103 \u0219i printr-o decizie recent\u0103 a Cur\u021bii Europene a Drepturilor Omului, pronun\u021bat\u0103 \u00een aceea\u0219i cauz\u0103- V\u0103leanu \u0219i al\u021bii \u00eempotriva Rom\u00e2niei<\/b> – ,de data aceasta cu privire la satisfac\u021bia echitabil\u0103 ce trebuie recunoscut\u0103 \u0219i acordat\u0103 reclaman\u021bilor din cauza \u00een care s-a constatat, prin Hot\u0103r\u00e2rea din 8 noiembrie 2022, \u00eenc\u0103lcarea art. 1 paragraful 1 din Primul Protocol adi\u021bional la Conven\u021bia pentru ap\u0103rarea drepturior omului \u0219i a libert\u0103\u021bilor fundamentale. Este vorba despre Hot\u0103r\u00e2rea din 7 ianuarie 2025<\/b>, pronun\u021bat\u0103 \u00een cauza V\u0103leanu \u0219i al\u021bii \u00eempotriva Rom\u00e2niei, prin care, reiter\u00e2nd observa\u021biile referitoare la ineficacitatea sistemului de desp\u0103gubiri statuat prin Legea nr. 165\/2013, astfel cum a fost modificat\u0103 prin Legea nr. 111\/2017, Curtea de la Strasbourg a \u0219i stabilit cuantumul exact al desp\u0103gubirilor pe care statul rom\u00e2n urmez\u0103 s\u0103 \u00eel pl\u0103teasc\u0103 reclaman\u021bilor, raport\u00e2ndu-se la valoarea imobilelor stabilit\u0103 prin grilele notariale valabile pentru anul 2024, respectiv momentul pronun\u021b\u0103rii hot\u0103r\u00e2rii, precum \u0219i la starea actual\u0103 a imobilelor, iar nu la cea de la momentul prelu\u0103rii abuzive<\/b> (paragraful 116).<\/p>\n

Pentru a proceda astfel, Curtea European\u0103 a Drepturilor Omului a accentuat din nou c\u0103, pentru ca desp\u0103gubirea acordat\u0103 s\u0103 r\u0103m\u00e2n\u0103 echivalent\u0103 cu valoarea \u00een natur\u0103 a imobilului, aceasta trebuia s\u0103 \u021bin\u0103 cont de evolu\u021biile care au avut loc \u00een timp cu privire la imobilul \u00een discu\u021bie, fie ele de natur\u0103 general\u0103 (politica de urbanism), fie de natur\u0103 mai particular\u0103 (de exemplu, reamenaj\u0103ri sau recondi\u021bion\u0103ri). De asemenea, Curtea a mai indicat c\u0103 luarea \u00een considerare a loca\u021biei \u0219i a specifica\u021biilor tehnice ale propriet\u0103\u021bii la momentul priv\u0103rii de proprietate ar putea avea ca rezultat ca valoarea desp\u0103gubirii s\u0103 nu mai fie corelat\u0103 \u00een mod rezonabil cu valoarea real\u0103 a propriet\u0103\u021bii (paragraful 111 din Hot\u0103r\u00e2rea din 7 ianuarie 2025).<\/p>\n

Totodat\u0103, Curtea european\u0103 a precizat, o dat\u0103 \u00een plus, la paragraful 115, c\u0103, pentru a se asigura c\u0103 persoanelor \u00eendrept\u0103\u021bite li se pl\u0103te\u0219te o desp\u0103gubire adecvat\u0103, aceasta trebuie calculat\u0103 astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 r\u0103m\u00e2n\u0103 \u00een mod rezonabil \u00een raport cu valoarea de pia\u021b\u0103 a propriet\u0103\u021bii la momentul pl\u0103\u021bii efective a sumei integrale sau, dup\u0103 caz, a primei tran\u0219e din suma integral\u0103.<\/b><\/p>\n

\u00cen concluzie, CCR constat\u0103 c\u0103 sintagma \u201e<\/b>\u00een considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului \u0219i a categoriei de folosin\u021b\u0103 la data prelu\u0103rii acestuia<\/i><\/b>\u201d, cuprins\u0103 \u00een dispozi\u021biile art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165\/2013, \u00eencalc\u0103 dispozi\u021biile constitu\u021bionale \u0219i conven\u021bionale care garanteaz\u0103 \u0219i ocrotesc dreptul la proprietate privat\u0103.<\/b><\/p>\n

Considerentele Deciziei Cur\u021bii Constitu\u021bionale sunt, \u00een egal\u0103 m\u0103sur\u0103, obligatorii, la fel ca \u0219i dispozitivul Deciziei.<\/p>\n

Prin urmare, Decizia CCR nr. 43\/18.02.2025, \u00een acord cu jurispruden\u021ba CEDO, dispune c\u0103 evaluarea imobilelor nu trebuie s\u0103 se realizeze prin raportare la caracteristicile tehnice ale imobilului din momentul prelu\u0103rii abuzive a acestuia de c\u0103tre stat, ci trebuie s\u0103 \u021bin\u0103 seama de evolu\u021bia urbanistic\u0103 \u0219i de eventuale renov\u0103ri sau recondi\u021bion\u0103ri ale imobilului \u00een prezent, astfel \u00eenc\u00e2t desp\u0103gubirea s\u0103 fie adecvat\u0103, calculat\u0103 \u00eenc\u00e2t s\u0103 r\u0103m\u00e2n\u0103 \u00een raport cu valoarea de pia\u021b\u0103 a propriet\u0103\u021bii la momentul pl\u0103\u021bii efective a sumei integrale sau, dup\u0103 caz, a primei tran\u0219e din suma integral\u0103.<\/p>\n

10. \u00cen total dezacord cu cele statuate de CEDO prin hot\u0103r\u00e2rea pronun\u021bat\u0103 \u00een cauza V\u0103leanu \u0219i al\u021bii vs. Rom\u00e2nia \u0219i cu Decizia CCR nr. 45\/2025, Guvernul a adoptat<\/b> OUG nr. 38\/2025<\/b> care, de\u0219i \u00een mod declarativ, pune \u00een acord dispozi\u021biile Legii nr. 165\/2013 cu Decizia CCR nr. 43\/2024, \u00een realitate, OUG nr. 38\/2025 nu \u021bine cont \u0219i \u00eencalc\u0103 flagrant Decizia CCR \u0219i Decizia CEDO pronun\u021bat\u0103 \u00een cauza V\u0103leanu \u0219i al\u021bii vs. Rom\u00e2nia. Astfel:<\/p>\n

A.<\/b> De\u0219i CEDO \u0219i CCR au stabilit c\u0103 imobilul preluat abuziv se restituie \u00een natur\u0103, \u00een starea \u00een care se afl\u0103, dispozi\u021bie reg\u0103sit\u0103 \u0219i \u00een Legea nr. 10\/2001, precum \u0219i \u00een legile fondului funciar, OUG nr. 38\/2025 stabile\u0219te c\u0103 imobilele c\u0103rora le-a crescut valoarea cu p\u00e2n\u0103 la 50%, prin schimbarea regimului urbanistic, de exemplu, nu se restituie \u00een natur\u0103 dec\u00e2t sub condi\u021bia ca persoana \u00eendrept\u0103\u021bit\u0103 la restituire s\u0103 remit\u0103 statului, \u00een prealabil, sporul de valoare (dispozi\u021bie profund injust\u0103 \u0219i din perspectiva faptului c\u0103 statul a folosit timp de 80 de ani bunul respectiv, \u00een timp ce proprietarul a fost lipsit de folosin\u021ba bunului s\u0103u iar dac\u0103 statul nu prelua abuziv imobilul, sporul de valoare se afla \u00een patrimoniul proprietarului bunului).<\/p>\n

B.<\/b> \u00cen privin\u021ba desp\u0103gubirilor stabilite pentru construc\u021bii, nu se mai aplic\u0103 valorile din grilele notariale valabile \u00een anul anterior Deciziei CNCI sau hot\u0103r\u00e2rilor judec\u0103tore\u0219ti, ci valori diminuate cu 30%, 50% sau 90%, raportate la valoarea cea maimare din gril\u0103 (f\u0103r\u0103 ca aceast\u0103 sintagm\u0103 s\u0103 fie clarificat\u0103). Astfel:<\/p>\n

a) pentru locuin\u021be construite \u00eenainte de 1977 se aplic\u0103 un coeficient de 0,7;<\/p>\n

b) pentru locuin\u021be din materiale netratate termic se aplic\u0103 un coeficient de 0,5;<\/p>\n

c) pentru suprafe\u021bele din construc\u021bii, f\u0103r\u0103 destina\u021bie de locuit, se aplic\u0103 un coeficient de 0,1:<\/p>\n

d) se va avea \u00een vedere suprafa\u021ba construit\u0103 a imobilului. Dac\u0103 nu este cunoscut\u0103, se aplic\u0103 normele Codului fiscal (suprafa\u021ba locuibil\u0103 x 1.4 \u2013 n.n).<\/p>\n

Astfel, valoarea imobilelor reziden\u021baile nu este cea din grila notarial\u0103, ci una diminuat\u0103 cu 30%-90%. <\/b><\/p>\n

Pentru spa\u021bii comerciale sau industriale se utilizeaz\u0103 valoarea determinat\u0103 conform pct. B supra, cu urm\u0103toarele corec\u021bii:<\/p>\n

a) pentru spa\u021bii comerciale \u2013 1,2;<\/p>\n

b) pentru spa\u021bii industriale \u2013 0,8;<\/p>\n

c) pentru suprafa\u021ba din construc\u021bii cu alt\u0103 destina\u021bie \u2013 0,1.<\/p>\n

C. <\/b>\u00cen privin\u021ba dispozi\u021biilor stabilite pentru terenuri, se aplic\u0103 urm\u0103toarele criterii de evaluare:<\/p>\n

1.<\/b> Pentru terenurile intravilane \u201ecur\u021bi-construc\u021bii<\/i>\u201d valoarea desp\u0103gubirilor se stabile\u0219te prin utilizarea valorii maximale prev\u0103zute de grila notarilor pentru anul anterior emiterii Deciziei de compensare CNCI pentru terenurile ocupate de construc\u021bii (chiar dac\u0103 terenul este liber fizic \u2013 n.n), cu aplicarea urm\u0103toarelor corec\u021bii:<\/p>\n

a) pentru suprafe\u021be mai mari de 1000 mp \u2013 0,8;<\/p>\n

b) pentru suprafe\u021be mai mari de 5000 mp \u2013 0,5:<\/p>\n

c) pentru suprafe\u021be mai mari de 10.000 mp \u2013 0,2.<\/p>\n

Astfel, valoarea desp\u0103gubirilor se diminueaz\u0103, f\u0103r\u0103 niciun temei, \u00eentre 20% \u0219i 80%.<\/p>\n

2. <\/b>Pentru terenurile agricole din intravilan, la valorile determinate conform pct. 1 supra se aplic\u0103 urm\u0103toarele corec\u021bii:<\/p>\n

a) pentru terenuri arabile \u2013 0,5;<\/p>\n

b) pentru vii\/livezi \u2013 0,7;<\/p>\n

c) pentru p\u0103\u0219une\/f\u00e2ne\u021be \u2013 0,2;<\/p>\n

d) pentru teren forestier \u2013 0,3;<\/p>\n

e) pentru terenuri neproductive \u2013 0,1.<\/p>\n

3. <\/b>Pentru terenurile agricole din extravilan, valoarea desp\u0103gubirilor se stabile\u0219te prin utilizarea valorii din grila notarilor publici iar dac\u0103 nu exist\u0103 valori diferite \u00een func\u021bie de categoria de folosin\u021b\u0103, se aplic\u0103 urm\u0103torii coeficien\u021bi de corec\u021bie:<\/p>\n

a) pentru terenuri\u00a0 <\/span>arabile \u2013 1;<\/p>\n

b) pentru vii \u2013 1,4;<\/p>\n

c) pentru livezi \u2013 1,2;<\/p>\n

d) pentru p\u0103\u0219une\/f\u00e2ne\u021be \u2013 0,6;<\/p>\n

e) pentru categorii neproductive \u2013 0,2.<\/p>\n

D. Astfel, chiar dac\u0103 la na\u021bionalizare statul a preluat de la proprietar un imobil nou \u0219i cu finisaje deosebite, prin \u201e<\/b>restitutio in integrum<\/i><\/b>\u201d conform OUG nr. 38\/2025, persoana \u00eendrept\u0103\u021bit\u0103 va ob\u021bine maxim 70% din valoare, dup\u0103 80 de ani de lips\u0103 de folosin\u021b\u0103!<\/b><\/p>\n

De asemenea, \u00een privin\u021ba terenurilor, chiar dac\u0103 terenurile sunt libere, f\u0103r\u0103 niciun motiv obiectiv, valoarea de desp\u0103gubire este cea stabilit\u0103 pentru un teren ocupat de construc\u021bii, care este semnificativ mai mic\u0103, contrar celot statuate de CEDO \u00een hot\u0103r\u00e2rile pronun\u021bate \u00een cauza V\u0103leanu \u0219i alt\u021bii vs. Rom\u00e2nia. <\/b><\/p>\n

11.\u00a0 <\/span>Potrivit OUG nr. 38\/2025 m\u0103surile compensatorii se vor achita \u00een tran\u0219e e\u0219alonate pe durat\u0103 de 7 ani<\/b>, prin modificarea dispozi\u021biilor Legii nr. 165\/2013\u00a0 <\/span>care stabilea plata \u00een tran\u0219e egale pe durat\u0103 de 5 ani. Dispozi\u021bia se aplic\u0103 \u00een mod retroactiv \u0219i Deciziilor de compensare deja emise de CNCI.<\/p>\n

12. <\/b>OUG nr. 38\/2025 modific\u0103, cu efect retroactiv, modul \u00een care se achit\u0103 desp\u0103gubirile pentru persoanele care au cump\u0103rat drepturile de desp\u0103gubire stabilite prin Decizia CNCI de la persoanele \u00eendrept\u0103\u021bite.<\/p>\n

Se modific\u0103 art. 31 din Legea nr. 165\/2013 \u0219i va avea urm\u0103torul cuprins:<\/p>\n

\u201e(2^1<\/i>) \u00cen cazul trasnmiterii drepturilor recunoscute prin decizia de compensare, dob\u00e2nditorul are dreptul la un num\u0103r de puncte egal cu suma dintre pre\u021bul pl\u0103tit fostului proprietar sau mo\u0219tenitorilor legali ori testamentari ai acestuia pentru tranzac\u021bionarea punctelor \u0219i un procent de 15% din diferen\u021ba p\u00e2n\u0103 la valoarea punctelor dob\u00e2ndite<\/i><\/b>. <\/i><\/p>\n

(2^2) \u00cen cazul \u00een care pre\u021bul pl\u0103tit nu poate fi determinat, dob\u00e2nditorul are dreptul la 15% din valoarea punctelor dob\u00e2ndite.<\/i><\/p>\n

(3) <\/i>\u00cen baza cererii de\u021bin\u0103torului de puncte, Autoritatea Na\u021bional\u0103 pentru Restituirea Propriet\u0103\u021bilor emite, pe parcursul a 7 ani consecutivi, titluri de plat\u0103, \u00een tran\u0219e anuale egale, \u00een limita valorii stabilite prin decizia de compensare, Titlurile de plat\u0103 se emit \u00een ordinea cronologic\u0103 a emiterii deciziilor de compensare. <\/i><\/b><\/p>\n

(3^2) <\/i>Prin excep\u021bie de la prevederile alin. (3), de\u021bin\u0103torul de puncte poate opta pentru valorificarea punctelor \u00een numerar, \u00eentr-o singur\u0103 tran\u0219\u0103. \u00cen acest caz, Autoritatea Na\u021bional\u0103 pentru Restituirea Propriet\u0103\u021bilor emite un singur titlu de plat\u0103 pentru 40% din cuantumul punctelor stabilite prin decizia de compensare sau, dup\u0103 caz, din punctele r\u0103mase de valorificat. <\/i><\/b><\/p>\n

(4^1) Cuantumul tran\u0219elor \u0219ase \u0219i \u0219apte se actualizeaz\u0103 cu indicele de cre\u0219tere a pre\u021burilor de consum pentru m\u0103rfuri nealimentare, pentru perioada curpins\u0103 \u00eentre emiterea titlului de plat\u0103 aferent tran\u0219ei cinci \u0219i ultimul titlu de plat\u0103. Suma rezultat\u0103 \u00een urma actualiz\u0103rii se include \u00een ultimul titlu de plat\u0103 pe care Autoritatea Na\u021bional\u0103 pentru Restituirea Propriet\u0103\u021bilor \u00eel emite.\u201d<\/i><\/p>\n

Art. II din OUG nr. 38\/2025 dispune:<\/p>\n

\u201e(1) <\/i>Prevederile art. 31 alin. (2^1), (2^2) \u0219i (3) din Legea nr. 165\/2013<\/i><\/b> privind m\u0103surile pentru finalizarea procesului de restituire, \u00een natur\u0103 sau prin echivalent, a imobilelor preluate \u00een mod abuziv \u00een perioada regimului comunist \u00een Rom\u00e2nia, cu\u00a0 <\/span>modific\u0103rile \u0219i complet\u0103rile ulterioare, astfel cum au fost modificate \u0219i completate prin prezenta ordonan\u021b\u0103 de urgen\u021b\u0103, <\/i>se aplic\u0103 \u00een mod corespunz\u0103tor \u0219i deciziilor de compensare aflate, la data intr\u0103rii \u00een vigoare a prezentei ordonan\u021be de urgen\u021b\u0103, \u00een procedura de valorificare a punctelor \u00een numerar.<\/i><\/b>\u201d<\/i><\/p>\n

13. \u00a0 <\/span><\/b>Apreciem c\u0103 aceste dispozi\u021bii sunt contrare Deciziei CCR nr. 43\/2025 dar \u0219i jurispruden\u021bei CEDO, cauza V\u0103leanu vs. Rom\u00e2nia, care stabile\u0219te c\u0103 m\u0103surile reparatorii pl\u0103tite de stat trebuie s\u0103 fie \u00een raport rezonabil cu valoarea de pia\u021b\u0103 actual\u0103 a imobilului, f\u0103r\u0103 s\u0103 fac\u0103 diferen\u021b\u0103 \u00eentre de\u021bin\u0103torii crean\u021belor asupra statului.<\/p>\n

Astfel, \u00een situa\u021bia \u00een care persoana \u00eendrept\u0103\u021bit\u0103 a \u00eenstr\u0103inat prin conven\u021bie drepturile de desp\u0103gubire stabilite prin Deciziile CNCI, dob\u00e2nditorul drepturilor de desp\u0103gubire care se subrog\u0103 titularului, va primi doar 15% din drepturile de desp\u0103gubire, e\u0219alonate pe 7 ani + contravaloarea pre\u021bului achitat pentru crean\u021b\u0103.<\/p>\n

Mofici\u0103rile \u0219i complet\u0103rile aduse art. 31 din Lege prin OUG nr. 38\/2025 \u00eencalc\u0103 dreptul de proprietate asupra desp\u0103gubirilor stabilite prin Decizia CNCI, care reprezint\u0103 un BUN \u00een sensul Conven\u021biei, \u00eencalc\u0103 libertatea economic\u0103 \u0219i dreptul la liber\u0103 ini\u021biativ\u0103, precum \u0219i neretroactivitatea legilor , stabilind m\u0103suri de na\u021bionalizare a 85% din drepturile de crean\u021b\u0103 asupra statului dob\u00e2ndite prin conven\u021bii \u00eencheiate \u00een condi\u021biile legii. <\/b><\/p>\n

(i) Potrivit art. 1 din Prim Protocol adi\u021bional al Conven\u021biei, Tratat la care Rom\u00e2nia a aderat \u0219i face parte din legisla\u021bia intern\u0103, cu aplicare prioritar\u0103 \u00een caz de conflict cu norma intern\u0103 conform art. 20 din Constitu\u021bia Rom\u00e2niei:<\/p>\n

\u201eOrice persoan\u0103 fizic\u0103 sau juridic\u0103 are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa <\/i><\/b>dec\u00e2t pentru cauza de utilitate public\u0103 \u0219i \u00een condi\u021biile prev\u0103zute de lege \u0219i de principiile generale ale dreptului interna\u021bional.\u201d<\/i><\/p>\n

(ii) Art. 20 din Constitu\u021bia Rom\u00e2niei dispune<\/i>:<\/p>\n

\u201e(1) Dispozi\u021biile constitu\u021bionale privind drepturile \u0219i libert\u0103\u021bile cet\u0103\u021benilor vor fi interpretate \u0219i aplicate \u00een concordan\u021b\u0103 cu Declara\u021bia Universal\u0103 a Drepturilor Omului, cu pactele \u0219i cu celelalte tratate la care Rom\u00e2nia este parte. <\/i><\/p>\n

(2) Dac\u0103 exist\u0103 neconcordan\u021be \u00eentre pactele \u0219i tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care Rom\u00e2nia este parte, \u0219i legile interne, au prioritate reglement\u0103rile interna\u021bionale, cu excep\u021bia cazului \u00een care Constitu\u021bia sau legile interne con\u021bin dispozi\u021bii mai favorabile.\u201d<\/i><\/p>\n

(iii) Totodat\u0103, art. 44 din Constitu\u021bia Rom\u00e2niei<\/b> dispune:<\/p>\n

\u201e(1) Dreptul de proprietate<\/i><\/b>, <\/i>precum \u0219i crean\u021bele asupra statului, sunt garantate<\/i><\/b>. Con\u021binutul \u0219i limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege. <\/i><\/p>\n

(2) <\/i>Proprietatea privat\u0103 este garantat\u0103 \u0219i ocrotit\u0103 \u00een mod egal de lege, indiferent de titular.\u00a0<\/i><\/b><\/p>\n

(…)<\/i><\/p>\n

(4) <\/i>Sunt interzise na\u021bionalizarea sau orice alte m\u0103suri de trecere silit\u0103 \u00een proprietate public\u0103 a unor bunuri<\/i><\/b> (…)\u201d<\/i><\/p>\n

(iv) Art. 45 din Constitu\u021bie<\/b> dispune:<\/p>\n

\u201eAccesul liber al persoanei la o activitate economic\u0103, libera ini\u021biativ\u0103 \u0219i exercitarea acestora \u00een condi\u021biile legii sunt garantate<\/i><\/b>.\u201d<\/i><\/p>\n

\u00cen spe\u021b\u0103, restr\u00e2ngerea dreptului de proprietate \u00een cazul transmiterii drepturilor recunoscute prin Decizii de compensare emise de CNCI \u0219i trecerea acestor drepturi \u00een patrimoniul statului \u00een propor\u021bie de 85%, \u00eencalc\u0103 flagrant dispozi\u021biile art. 44, art. 45 \u0219i art. 53 din Constitu\u021bia Rom\u00e2niei \u0219i constituie o grav\u0103 ingerin\u021b\u0103 asupra dreptului de proprietate \u0219i asupra libert\u0103\u021bii economice \u0219i liberei ini\u021biative, imperative \u00eentr-o societate democratic\u0103.<\/b><\/p>\n

14. Modul \u00een care se vor aplica dispozi\u021biile OUG nr. 38\/2025, Decizia CCR nr. 43\/2025 \u0219i modul de stabilire a desp\u0103gubirilor conform jurispruden\u021bei CEDO, cauza V\u0103leanu \u0219i al\u021bii vs. Rom\u00e2nia va constitui o adev\u0103rat\u0103 provocare pentru instan\u021bele de judecat\u0103 \u0219i pentru CNCI.<\/b><\/p>\n