Camera Deputaților a adoptat o propunere legislativă esențială menită să sporească protecția cumpărătorilor de locuințe noi. Proiectul, care modifică Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea cadastrului, răspunde direct necesității de a combate practicile comerciale netransparente și riscul ca dezvoltatorii să nu-și respecte obligațiile.
Cea mai importantă noutate vizează modul în care dezvoltatorii gestionează sumele primite ca avans (în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare):
- Cont Bancar Dedicat: Sumele achitate de cumpărător ca avans trebuie depuse obligatoriu într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului, dedicat exclusiv edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul.
- Limitarea Cheltuirii (Plafon Ambiguu): Fondurile din acest cont pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării imobiliare a proiectului și doar cu ștampila „bun de plată” a dirigintelui de șantier sau a persoanei responsabile. Proiectul adoptat stabilește plafoane neclare de cheltuire:
- Maxim 25% din preț, pentru partea de rezistență.
- Maxim 20% din preț, pentru partea de instalații, dar numai după finalizarea structurii de rezistență.
Formula adoptată de deputați este considerată ambiguă, diferind de propunerea inițială a Senatului care prevedea o plafonare mai clară a avansului total solicitat, eșalonată pe etapele de construcție (15% la antecontract, 25% la structură, 25% la instalații).
- Sancțiuni pentru Abateri: Utilizarea avansurilor în alte scopuri decât dezvoltarea imobiliară atrage amenzi de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
Proiectul introduce măsuri care asigură o mai mare transparență și protecție juridică a cumpărătorului prin publicitate imobiliară:
- Promisiunea de Vânzare (Antecontractul): Promisiunile de vânzare-cumpărare având ca obiect locuințe viitoare trebuie încheiate numai în formă autentică (la notar).
- Notarea în Cartea Funciară: Aceste antecontracte vor fi încheiate doar după ce autorizația de construire este notată în cartea funciară.
- Pre-apartamentare: Dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unităților individuale (locuințele viitoare) doar după realizarea operațiunii de pre-apartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare individuale (pentru bunuri viitoare).
- Prevenirea Vânzării Multiple: Notarii vor solicita notarea promisiunii de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară. Această măsură crucială împiedică vânzarea aceleiași locuințe viitoare către mai mulți cumpărători simultan și asigură transparența drepturilor constituite asupra imobilului.
Se introduc limite clare și pentru convențiile de rezervare, care preced adesea antecontractul:
- Perioadă Limitată: Convențiile de rezervare pot fi încheiate pentru o perioadă de maxim 60 de zile.
- Plafon Rezervare: Suma achitată pentru rezervare nu poate depăși 5% din prețul total al vânzării, sub sancțiunea nulității absolute a convenției.
- Restituirea Sumei: Dacă promisiunea de vânzare nu se încheie în termenul de 60 de zile din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral sumele primite în baza rezervării, în termen de 30 de zile.
Față de forma adoptată inițial de Senat, Camera Deputaților a eliminat prevederi importante care ar fi conferit o protecție financiară sporită cumpărătorilor:
- Statutul de Creditor Privilegiat: A fost eliminată prevederea care conferea statului și promitentului-cumpărător/cumpărătorului calitatea de creditori privilegiați în procedura de insolvență a dezvoltatorului. Această eliminare reduce șansele cumpărătorilor de a-și recupera avansurile în cazul falimentului dezvoltatorului.
- Reducerea Onorariului Notarial: A dispărut și prevederea care reducea cu 25% onorariul notarial pentru cumpărătorul asistat de avocat la încheierea promisiunii sau a contractului.